사상 최대 악재에도 아직은 낙관적.. 돈은 아직 많고 투자금 지속에는 잠시 주춤

조지아주, 세금규제 낮고 날시 따뜻 각종 변수에서 그나마 안정

애틀랜타의 도시 건설 붐이 갑자기 멈출 수 있다.  

40년만의 높은 인플레이션을 억제하기 위한 또 다른 조치로, 연준은 지난주 4개월 만에 세 번째로 금리를 0.75% 인상했다. 이번 인상은 올해만 다섯 번째로 기준금리를 거의 0%에서 최대 3~3.25%로 끌어올렸다. 하지만 연준은 더 많은 것을 예상하고 있다. 

일부 경제학자들은 경기 침체가 가까웠다고 경고하는 반면 다른 사람들은 그렇지 않다고 주장하고 있는데 이에대한 구체적인 사항으로 애틀랜타 비지니스 크로니클은 상업용 부동산에 대해 보도했다.  

보도에 따르면 이같은 연준의 금리 인상으로 애틀랜타에서 시작되는 모든 사무실 프로젝트는 현재 경제 상황에 어떤 식으로든 영향을 받는다.

부동산 서비스 회사 콜리어스 (Colliers) 는 애틀랜타에서 약 490만 평방피트의 사무실 공간이 현재 건설 중이라고 밝혔다.

주식은 불안하다 

회계 회사 PricewaterhouseCoopers에 따르면 애틀랜타 부동산 커뮤니티의 여러 소식통에 따르면 민간 투자 회사가 배치할 준비가 된 자본의 양은 사상 최고 수준이다.  

그러나 시장의 불확실성을 감안할 때 기관 지분 파트너는 그저 주저하고 있다. 정부 지원 국채 수익률과 애틀랜타 도심 오피스 빌딩의 수익률은 그리 멀지 않다. 

콜리어스에 따르면 애틀랜타 오피스 빌딩의 상한선은 올해 2분기 평균 7%였다. 시장 소식통에 따르면 이 수치는 특히 Midtown의 경우 5%에 가깝다. 월스트리트저널(WSJ)에 따르면 미국 10년물 국채 수익률은 27일(화)3.93%에 거래 됐다.

부채가 더 비싸다 

기준금리가 오르면 돈을 빌리는 데 드는 비용이 훨씬 더 많이 든다. 

앤 김 부동산 전문인은 건설 자금 조달은 항상 변동 금리 부채이며 이는 연방 기금 금리와 연결되어 있다고 지적한다.

대출 기관에 대한 자금 비용이 증가하면 개발자에 대한 자금 비용도 증가하고, 이자율이나 임대료가 균형을 이룰 때까지 건물을 짓는 것을 강행하는 것은 이치에 맞지 않을 수도 있다고 말했다. 

한편,이를 증명하듯 상업 서비스 회사 Cushman & Wakefield의 2분기 부채 시장 보고서에 따르면 차용인들이 “급변하는 시장에서의 인수 및 재융자”에 대한 기대치를 재평가함에 따라 대출 규모가 감소했다. 대출 기준도 강화된다.

건축 자재 가격은 여전히 ​​​​변동

건축 자재 비용이 상승하면 프로젝트를 완료하는 데 드는 전체 비용도 상승힌다. 그리고 몇 개월 만에 3배가 되면 건설을 시작하기 6~8개월 전에 건물을 인수한 개발자는 건물의 가격을 조정해야 하며 미래의 비용 변동을 예측해야 한다. 당연히 임대료는 예상보다 높게 반환될 수 있다. 

다행이 목재은 지난 8개우러전에 비해 크게 가격을 내렸다. 9월 29일 현재 목재 가격은 판자 피트당 $429입니다. 3월에 이 수치는 $1,310였다.

그러나 이것이 가격이 계속 하락할 것이라고 확정지을 수는 없다.

2021년 8월에 498달러까지 하락한 후 목재는 꾸준히 상승하여 3월에 가파른 최고점을 기록한 바 있다.  

Associated General Contractors of America의 수석 이코노미스트인  케네스 시먼슨은 목재와 함께 철강 및 디젤 연료 비용이 지난 몇 달 동안 롤러코스터를 타고 있다고 말했다.

그는 “지금은 비용 측면에서 매우 혼란스러운 상황이다”라고 말했다.

이제는 인건비 상승도 예의주시해야 한다.

미국 노동통계국(US Bureau of Labor Statistics)에 따르면 2022년 2분기 시간당 및 급여를 받는 건설 노동자의 총 급여는 시간당 평균 $43.56이다. 이는 같은 기간 모든 민간 부문 근로자의 평균 임금보다 12% 높은 것이다.

시몬슨은 계약자들이 직원들을 채용하기 위해 임금을 인상해야 한다고 말했다. 이는 프로젝트 구축의 전체 비용에 당연히 추가된다.

기업은 여전히 ​​장기적인 부동산 수요에 대해 확신하지 못하고 있다.

애틀랜타의 신규 시장 기업에 1년 반 동안 꾸준히 임대한 후 사무실 공간에 대한 수요는 그다지 명확하지 않다. 

시장의 여러 소식통에 따르면 50,000제곱피트 이상의 사무실 공간을 원하는 회사는 거의 없다고 한다. 평균 임대 요구 사항은 15,000~20,000평방피트이다.

이처럼 임대 시장에 큰 앵커 세입자가 없다는 것은 방금 납품했거나 건설 중인 건물에 대한 긍정적인 지표가 아니다. 해당 규모의 회사가 공간을 사전 임대하지 않은 경우 대출 기관이나 지분 파트너가 프로젝트에 자본을 투자하도록 설득하는 것이 더 어렵다.  

Cushman & Wakefield의 보고서에 따르면 경제적 역풍에 부분적으로 동기를 부여받아 건물에 기존 앵커가 있는 상업용 건물은 점점 더 공간을 전대하고 있다.

벅헤드, 미드타운, 및 센트럴 페리미터의 사용 가능한 재임대 공간은 올해 2분기와 작년 사이에 증가했으며 센트럴 페리미터는 모든 인타운 및 교외 시장 중에서 가장 큰 점유율을 제공하고 있다.  

회사가 전대하지 않으면 공간을 완전히 차지하지 않을 가능성이 있다. Kastle Systems에 따르면 미국 주요 오피스 시장의 평균 오피스 점유율은 9월 26일 주간에 47%였다 .

면역은 없지만 애틀랜타에 대한 전망은 긍정적

Associated General Contractors of America의 수석 이코노미스트인  케네스 시먼슨은 “애틀랜타의 부동산 시장이 다른 시장보다 경기 침체를 더 잘 견뎌낼 것”이라고 말했다. 

우선 조지아의 인구 증가율은 ACG에서 제공한 데이터에 따르면 0.7% 대 0.1%로  전국 평균보다 높다 .

그는 “비즈니스 활동이 여전히 남동부 시장에 집중되어야 한다”고 말했다. 예를 들어, 그들은 일반적으로 중서부 또는 북동부 도시보다 세금과 규제가 낮고 기후가 더 따뜻하며, 특히 조지아 경제의 젖줄인 사바나 항구가 있다고 주장했다.  

시먼슨은 “애틀란타가 면역성이 있고 경기 침체를 느끼지 않을 것이라는 말은 없다. 그러나 애틀랜타는 다른 어느 곳보다 더 잘할 것”이라고 말했다.

다음은 애틀랜타의 25대 상업 계약자 회사들이다. (푸른색 부문 링크를 클릭하면 저체 리스트를 볼 수 있다)

2021년 조지아 계약 수익으로 순위 지정

<유진 리 대표기자>

“본질은 자막 조작”…’동맹 훼손’ 여론전 강공모드

MBC “자막조작 안했다…근거없이 입장반복 유감” 반박

윤석열 대통령은 지난주 미국 뉴욕에서 불거진 ‘비속어 발언 논란’과 관련, 대국민 사과나 유감 표명을 검토하지 않는 것으로 알려졌다.

이번 논란의 본질이 ‘MBC의 자막 조작’이라는 데 초점을 맞추는 동시에 비속어 논란을 부각하려는 야당의 시도에 선을 긋는 것으로 보인다.

연합뉴스에 따르면 윤 대통령은 29일 오전 용산 대통령실 출근길 문답에서 ‘비속어 논란이 장기화하고 있는데 유감 표명할 생각 없나’라는 기자 질문에 아무 답변도 하지 않았다.

윤 대통령은 “국회에서 이 XX들이 승인 안 해주면 OOO 쪽팔려서 어떡하나”라는 발언에 대해 뉴욕 현지에서 ‘바이든’을 언급한 적 없으며 ‘이 XX’도 기억나지 않는다고 주변 인사들에게 말한 것으로 전해졌다.

여기서 “기억나지 않는다”고 한 것은 사실상 발언 자체를 부인하는 의미라고 대통령실 관계자들은 해석하는 분위기다.

대통령실 고위 관계자는 이날 연합뉴스와 통화에서 “MBC가 의도를 갖고 완전히 자막을 조작한 사건”이라며 “윤 대통령이 사과할 일이 뭐가 있나”라고 반문했다.

다른 관계자는 “윤 대통령 본인이 비속어를 절대 사용하지 않았다고 한다”며 “지금 그 얘기를 꺼내면 불필요한 시비를 낳을 수 있으니 아예 언급하지 않는 것”이라고도 했다.

한때 일부 참모들은 윤 대통령이 우선 유감을 표명한 뒤 진상규명을 강하게 촉구해야 한다는 의견도 제시한 것으로 전해졌다.

그러나 섣부른 유감 표명이 사건의 본질을 흐리고 야당에 빌미를 제공할 수 있다는 우려에 무게가 실리면서 이 같은 논의는 더 진전되지 못했다.

일찌감치 전문가들에 의뢰한 음성분석 결과 ‘쪽팔려서 어떡하나’라는 부분 외에 비속어가 특정되지 않았다는 게 대통령실 입장인 것으로 보인다.

윤 대통령은 특정 언론사가 자신의 비공식 발언 내용을 왜곡하고 외교 참사로 몰아 한미동맹을 훼손하려 시도한 데 대해 격노했다는 게 주변 전언이다.

김대기 비서실장은 이날 오후 브리핑에서 ‘이 XX’ 표현에 대해 “대통령도 지금 상당히 혼란을 일으키는 것 같다”며 “잡음을 없애면 또 그 말이 안 들린다”고 말했다.

‘바이든’ 부분에 대해선 “윤 대통령이 바이든이라는 말을 하지 않았는데 가짜뉴스”라고 지적했다.

용산의 이런 기류를 반영하듯 여당에서는 연일 강공 모드를 유지하고 있다.

국민의힘 당내 태스크포스는 이날 오후 허위 사실에 의한 명예훼손과 업무 방해 등의 혐의로 MBC를 대검에 고발했다.

앞서 정진석 비대위원장은 이날 오전 교섭단체 대표연설에서 “MBC는 잘못된 보도를 바로잡고 국민 앞에 석고대죄해야 한다”며 오히려 MBC에 사과를 요구하기도 했다.

대통령실 관계자는 통화에서 “윤 대통령이 사과할 계제는 아닌 것으로 일단락이 났다”고 강조했다.

이와 관련, MBC는 “자막을 조작하지 않았다”고 반박했다.

MBC는 보도자료에서 “당시 뉴욕의 프레스센터에서 다수의 방송기자들이 각자 송출된 취재 영상을 재생하여 대통령의 발언이 어떻게 들리는지에 대해 각자 판단을 내렸다”며 “비슷한 시각 타 매체 기사들만 봐도 MBC만 특정하게 조작하지 않았다는 점을 확인할 수 있다”고 밝혔다.

그러면서 “무엇을 어떻게 조작했는지 명확한 근거나 설명 없이 ‘MBC가 자막을 조작했다’는 입장만 반복하는 것에 유감을 표한다”고 덧붙였다.