공급 과잉에 최근 재택근무 확산으로 이용률↓…”차라리 집 짓자”
“도심은 여전히 주차공간 부족, 이미 임대료에 주차비 포함돼 건물주는 손실 없어”
3년간 지속된 코로나19 팬데믹 기간 재택근무 확산의 영향으로 차량 이용이 줄어들어 주차하기 편한 ‘자동차 천국’ 미국의 대형 주차장들이 텅텅 비어 있다.
이에대해 이 비어 가고 있는 주차장 자리를 개발해 주택이나 건물을 더 지어야 한다는 주장이 제기되고 이를 반박하는 주장이 있어 이를 소개한다. 결론적으로 말하면 주차장을 개발을 해야 한다고 주장하는 측의 판정패이다.
월스트리트저널(WSJ)은 2일 정부 통계를 인용, 지난해 미국인들의 평균 자동차 주행거리는 2019년 대비 4%가량 줄어든 것으로 집계됐다고 보도했다.
또, 최근의 자동차 사용률 저하로 곳곳에 남아도는 주차 공간이 늘어나자, 이를 주택공급 등 더 시급한 분야로 활용해 공간 활용도를 높여야 한다고 전했다.
부동산업체 컬리어스인터내셔널이 2012년 미국과 캐나다의 주요 도시를 대상으로 조사한 결과를 보면 축제 등 ‘특별 이벤트’가 있는 기간에도 시내 주차장의 최소 20%가 비어있는 상태로 나타났다.
로스앤젤레스 캘리포니아대(UCLA)의 도시계획 전공 도널드 쇼프 교수는 미 전역에 걸쳐 주차면이 7억∼20억개 정도 있는 것으로 추산했다. 등록된 자동차 1대당 최대 7개의 주차면이 존재하는 셈이다.
미국에서 주차장이 이토록 넉넉하게 공급되고 있는 이유는 정책적으로 건물 건설에 따른 주차장 확보 면적을 지켜야 하기 때문이다. 주마다 조금씩 다르긴 하나 종교시설인 경우 대체적으로 5명 당 1대의 주차 공간이 들어서야 한다.
또다른 문제는 대규모 주차장 운영비는 건물 세입자의 임대료로 전가된다는 점이다. 차가 없어도 공용 주차장의 사용료를 임대료에 포함해 지불해야 하기때문이다.
한 연구에 따르면 차고 1개당 평균적으로 주택 임대료가 17% 올라가고, 임대인의 4분의 3 정도는 차가 없는데도 이에 따르는 비용을 내고 있다는 지적이 나왔다.
여기에 최근 집값 급등으로 주택난이 사회적 문제로 대두하면서 분위기가 변하기 시작했다.
뉴욕과 샌프란시스코 등 대도시는 이미 새 건물을 지을 때 지켜야 할 최소 주차공간 확보 규정을 폐지했고, 캘리포니아의 경우 지난해부터 주 전역에 걸쳐 대중교통수단 인근 신축 건물에 주차장 관련 규제를 적용하지 않고 있다.
다른 지역에서도 주차장 규제와 관련해 예외를 허용하는 사례가 늘어나고 있다.
노스캐롤라이나주 샬럿시는 주차장이 전혀 없는 104세대 규모의 아파트 건설 계획을 승인했다. 도심 인근에 들어설 이 아파트에는 대신 자전거 보관소가 설치된다.
대형 주차장을 허물고 그 자리에 상업용 건물을 짓는 사례는 부지기수다.
이런 규제 철폐가 실제 도시 발전에 긍정적인 효과를 가져온 것으로 확인되기도 한다. 2017년 최소 주차공간 요건을 폐지한 뉴욕주 버펄로시는 3년 뒤인 2020년 시행된 인구조사에서 인구가 증가한 것으로 확인됐다. 인구가 증가세를 보인 것은 1950년 이후 처음이었다.
주택·업무용 건물뿐만 아니라 상업시설에도 비슷한 변화가 감지된다. 메이시스 백화점은 일부 주차공간을 없애고 건물을 지어 패스트푸드 점포와 카페, 은행 등에 세를 놓기 시작했다.
WSJ는 “하지만 일각에서는 주차장 축소의 부작용에 대한 우려가 고개를 들고 있다”고 전했다.
필라델피아 시내 상인협회 간부인 코리 모스코는 예전에 출근할 때마다 차를 세워두곤 했던 주차장 자리에 현재 초고층 건물 신축공사가 진행되고 있다며 “아침마다 주차 자리를 찾으려 30분을 더 쓰고 있다”고 푸념했다.
그는 주차 부족으로 인해 인근 가게와 식당을 찾는 고객이 줄어들까 걱정된다며 “사람들이 쉽게 방문할 수 있기를 바라는데, 주차장이 줄어들면 그게 가능하겠나”라고 반문했다.
텅텅비어있는 주차장은 시내에서 떨어진 외곽 지역에만 적용될뿐 도심지역은 아직도 주차난에 허덕인다.
애틀랜타 주청사 인근, 언더그라운드,벅헤드지역, 미드타운, 신설된 알파레타 등은 평일에도 주차난으로 운전자들이 아주 난감해 하는 지역이다.
그렇다고 기존의 건물을 허물고 주차장을 건축 할 수는 없는 노릇이고, 애틀랜타 다운타운의 대다수의 신축 건물들이 기존의 주차장을 2-5층으로 올리는 타워형 주차장의 증축 공사로 추차난을 해소하려 하고 있다.
여기에 빌딩 주인들의 개발 의지이다. 이미 이 주인들은 렌트비에 주차장 사용료를 대부분 포함시키기에 주차장이 가득차든 차지않든 크게 신경 쓰지 않는다는 점이다.
또한 건물 용도에 따라 개발의지가 달라 질 수 도 있다.
소매점이 즐비한 샤핑센터 주차장이 텅텅 비어 있다면 주차장이 문제가 아니라 샤핑 센터 전체 용도에 대한 철저한 원인분석이 따라야 한다는 점이다. 차가 없는 것이 손님이 끊긴 것인지, 각 입점해 있는 소매업체들의 매출은 어떠한지 등의 매니지먼트 분석이 주차장 용도 개발보다 먼저해야 할 일이라는 점이다.
<유진 리 대표기자>
