주거비가 소득 50% 넘어… 임대료도 수입의 1/3 은 되야 자격 부여
귀넷 카운티 주택 소유주들, 평균보다 더 많은 돈을 지출
귀넷 가구당 평균 소득 연간 92,510달러.. 주택 구매하든 임대하든 월 2,312달러를 넘지 않는 금액 지출해야
2024년 미국 지역사회 조사(American Communities Survey)의 최신 자료에 따르면, 귀넷 카운티에서 연 소득 7만 5천 달러 미만 가구의 무려 77%가 주거비 부담을 겪고 있는 것으로 나타났다. 연 소득이 7만 5천 달러 이상인 가구의 경우, 그 비율은 15%로 떨어진다.
귀넷 데일리 포스트는 애틀랜타 지역 위원회(ARC)의 연례 ‘메트로 애틀랜타 스피크스’ 설문조사에서 ARC 관할 10개 카운티 주민들은 주택 가격 부담을 지역의 가장 큰 문제로 꼽았으며, 62%는 이사할 여력이 없다고 답했다고 보도했다.
주거비 부담 능력의 기준은 가구 총소득의 30% 미만을 주거비로 지출하는 것인데, 그 이상을 지출하는 가구는 주거비 부담이 큰 것으로 간주되며, 50%를 넘는 가구는 심각한 주거비 부담을 겪는 것으로 간주된다.
물론 소득이 증가함에 따라 주거비 부담을 느끼는 사람들의 수는 감소한다.
단독주택 임대업계의 무역협회인 전국 임대주택협의회(National Rental Home Council)의 CEO인 아드리안 토드먼은 “하지만 ‘저렴한’ 가격이라는 기준은 일반적인 정의보다 훨씬 복잡하다”고 말했다.
토드먼은 “주택 가격 부담 능력은 복잡한 문제입니다. 임금, 제한적인 용도지역 규제, 자재 및 인건비 등 여러 요인의 영향을 받습니다. 우리에게 필요한 것은 단순히 더 많은 주택입니다.”라고 말했다.
모든 유형의 주택 공급량에 관해서는 동일한 인구 조사 자료에 따르면 351,100채의 주택 중 334,891채가 거주 중이며, 이는 수천 채의 빈집이 있음을 의미힌다. 이러한 빈집의 대다수는 1980년에서 2010년 사이에 건설됐다.
9월 현재 귀넷 카운티의 가구당 평균 소득이 연간 92,510달러인 점을 고려할 때, 평균 가구는 주택을 구매하든 임대하든 월 2,312달러를 넘지 않는 금액을 지출해야 한다.
주택 구매에 있어서, 귀넷 카운티의 주택 소유주들은 평균적으로 그보다 더 많은 돈을 지출하고 있다.
구매
애틀랜타 연방준비은행의 주택 소유 적정성 모니터에 따르면, 2022년 이후 애틀랜타 광역권 전체의 주택 시장은 감당하기 어려운 수준으로 간주되어 왔다.
연방준비제도 자료에 따르면, 귀넷 카운티 주택 소유주들은 현재 소득의 평균 40.8%를 주거비로 지출하고 있는데, 이는 전국 평균인 42.9%보다는 낮지만 주거비 부담이 큰 것으로 간주되는 기준인 30%를 훨씬 웃도는 수치이다.
물론 문제의 일부는 인플레이션이다. 하지만 많은 사람들이 팬데믹 기간 동안 편의시설을 갖춘 좋은 집에 대한 수요가 급증하면서 과도한 금액을 지불하기도 했다.
로렌스빌의 부동산 중개인인 앨런 다니엘은 처음에는 팬데믹으로 인해 주택 시장이 붕괴될 것이라고 생각했지만, 재택근무를 위한 사무실이나 헬스장, 수영장 등을 갖춘 집은 인기가 많아 집이 날개 돋은 듯 팔렸다.
부동산 관계자에 따르면, 당시 부동산을 매입했던 많은 사람들이 지금은 자산 가치가 높지 않지만, 3% 정도의 초저금리 혜택을 누리고 있으며, 현재 금리가 팬데믹 당시 수준의 두 배 이상으로 오른 상황에서 이를 포기하기를 꺼린다.
가격은 팬데믹 이전 수준으로 돌아가지 않았고, 앞으로도 그럴 가능성은 낮지만, 하락세는 보이고 있다. 조지아 부동산중개협회(Georgia MLS)에 따르면, 10월 한 달간 귀넷 카운티의 평균 주택 가격은 40만 8천 달러로, 2024년 같은 달의 42만 2천 달러보다 3.3% 하락했다.
2020년 같은 달의 평균 가격은 28만 3천 달러였다.
임대
임대료는 최근 몇 달 동안 크게 하락했다. 하지만 임차인의 소득이 주택 소유자보다 훨씬 낮은 경우가 많기 때문에 감당할 수 있는 주거지를 찾는 것은 여전히 어려운 일이다.
임대 정보 사이트 renthop.com 에 따르면 귀넷 카운티의 투룸 아파트 평균 임대료가 월 1,700달러로 떨어졌으며, 이는 지난 3년 동안 약 23% 하락한 수치이다. 하지만 여전히 많은 사람들이 이 임대료를 감당하기 어려워하고 있다.
토드먼은 “일부 임대주들은 경쟁력을 유지하기 위해 가격을 조정하거나 여러 가지 혜택을 제공했습니다. 하지만 보험료, 세금, 유지보수비, 인건비 등 운영 비용은 여전히 몇 년 전보다 훨씬 높기 때문에 임대료 인하 폭에는 한계가 있습니다.”라고 말했다.
릭 스톨츠는 지니 존슨의 집주인이다. 그는 귀넷 카운티에 18채의 부동산을 소유하고 있으며, 주로 C급 부동산을 취급합니다. C급 부동산은 저소득층 거주 지역에 있는 오래된 주택이지만, 연방 정부의 보조금을 받는 섹션 8 주택은 아닙니다. 올해 스톨츠는 오랫동안 겪지 않았던 문제, 즉 공실 문제에 직면했다.
팬데믹 기간 동안 스톨츠는 공석이 생길 때마다 지원서가 쇄도했다.
“코로나19 팬데믹 기간 내내 금리가 매우 낮았기 때문에 임대료가 올랐습니다. 사실상 임대인 입장에서는 꿈같은 일이었죠.”라고 그는 말했다. “덕분에 우리는 아주 좋은 시기를 보냈습니다.”
이제 상황이 바뀌고 있다.
“지난 18개월 동안 모든 것이 안정되었고, 임대료는 실제로 내려갔습니다. 하지만 자격을 갖춘, 특히 ‘자격 있는’ 세입자를 찾는 것이 지금은 매우 어렵습니다.”라고 스톨츠는 말했다.
스톨츠는 임대료의 3.5배였던 소득 요건을 3배로 낮췄고, 임대료를 평균 수준으로 유지하려고 노력한다. 그는 사람들이 예산을 작성하도록 도와줌으로써 감당할 수 있는 금액을 파악할 수 있도록 하고, 심지어 신청비도 받지 않는다.
임대를 희망하는 많은 사람들에게는 소득이 충분하지 않다.
“부부가 모두 직장에 다니면 도움이 되죠, 그렇죠? 그러면 소득 대비 월세 비율의 세 배를 넘길 수 있을 거예요. 하지만 아이가 몇 명 있는 싱글맘이 연 3만 6천 달러나 4만 달러를 벌면서 월세가 1,400달러에서 1,500달러라면, 감당하기 힘들죠.”
공급
더 저렴한 주택 공급을 옹호하는 사람들은 중위 소득 수준 이하의 사람들을 위한 선택지가 매우 부족하다고 말한다.
개발업자, 부동산 중개인, 임대인들은 의견이 분분한데, 일부는 해당 지역에 주택이 과잉 공급되었다고 주장하는 반면, 다른 일부는 더 많은 선택지가 필요하고, 소형 주택 및 유닛 건설과 더 많은 지역의 고밀도 개발을 허용하기 위해 규제를 완화해야 한다고 주장한다.
그리고 당신이 누구든 간에, 결국 모든 것은 당신이 살고 싶거나 살아야 하는 지역의 시장 상황에 달려 있다.
조지아 주립대학교 지리학과 교수이자 연구의 일환으로 주택 시장 동향을 추적하는 테일러 셸턴은 “사실 ‘하나의’ 주택 시장이라는 것은 존재하지 않습니다.지역별, 건물 유형별, 그리고 잠재적 주택 구매자 또는 임차인과 같은 목표 고객층에 따라 세분화된 주택 시장이 많이 있습니다.”라고 말했다.
셸턴의 주요 관심사는 대침체 이후 크게 증가한 기업 소유 지분입니다. 그는 투자자들이 소유한 단독주택 수가 과도한 임대료와 높은 주택 가격의 주요 원인이라고 말했다.
셸턴은 “귀넷 카운티는 애틀랜타 광역권과 조지아주 전체에서 기업 소유 단독주택이 가장 많은 곳입니다. 기업들은 귀넷 카운티 전역에 걸쳐 약 13,000채의 단독주택 임대 부동산을 소유하고 있으며, 이는 귀넷 카운티 단독주택 임대 시장의 35% 이상, 단독주택, 타운하우스, 다가구 주택 등 모든 유형의 임대 주택을 통틀어 거의 12%에 달합니다.”라고 말했다.
셸턴은 그 대부분이 소수의 기업에 집중되어 있다면서 그중에서도 가장 대표적인 기업이 바로 과거 투자 그룹 블랙스톤이 소유했던 인비테이션 홈즈기 그 예이며, 현재는 블랙록이 이 회사에 상당한 지분을 보유하고 있다.
전미 임대주택협의회(National Rental Home Council)는 기업 소유 비율이 훨씬 낮은 약 5%라고 주장한다. 하지만 이 수치는 임대주택뿐 아니라 전체 주택 중 기업 소유 비율과 더 유사하다. 셸턴은 이러한 수치 차이가 입법자들의 관심을 다른 곳으로 돌려 기업 소유를 제한하는 법안 통과를 막기 위한 의도라고 말했다.
셸턴은 “그 수치는 어떤 정책적 개입이나 그와 유사한 조치가 필요할 만큼 의미 있는 수치가 될 가능성이 전혀 없다”고 말했다.
셸턴과 러트거스 대학교 및 노스캐롤라이나 대학교 채플힐 캠퍼스의 동료 연구원들은 인구 조사 데이터, 세금 부과 기록, 특수 소프트웨어 등 다양한 방법을 사용하여 기업과 그 가명에 의한 소유권을 추적한다.
그는 “카운티 단위, 더 정확히는 카운티 내 지역, 동네 또는 여러 동네를 묶어서 살펴보면 그 수치가 35%까지 올라가는 것을 볼 수 있다”며 “이 회사들이 단독주택 임대 시장을 독점하고 있다”고 말했다.
그는 기업들이 서로의 영역을 침범하지 않도록 주의하며 특정 지역에 집중하는 것을 선호하고, 어떤 지역에서는 단독주택 임대지의 최대 50%까지 소유하는 경우도 있다고 말했다.
“특히 귀넷 카운티에서 그렇습니다. 그 수치는 카운티 남부, 스넬빌 주변에서 가장 높게 나타납니다.”라고 그는 말했다.
하지만 주택 가격과 임대료가 하락하면서 최근 상황이 반전되고 있다고 개인 임대업자인 스톨츠는 말했다.
“그들은 그것들을 버리고 있어요.”라고 그가 말했다.
스톨츠는 몇 년 전만 해도 기업들이 법원 앞에 내놓은 경매 매물을 앞다퉈 사들이는 것을 목격했다고 말했다. 하지만 시장 상황이 바뀌고, 그의 집처럼 비어 있는 집들이 늘어나면서 이제는 더 이상 그런 일이 일어나지 않는다고 덧붙였다.
“투자자들이 주식을 매도하는 이유는 투자 목표를 달성하지 못하고 있기 때문입니다. 주식을 그냥 놔두고 있는 거죠.”
토드먼은 일부 기업에는 해당되는 말이지만, 다른 기업들은 확장하고 있다고 말했다.
토드먼은 “일부 대형 주택 공급업체들은 포트폴리오를 재조정하고 있으며, 여기에는 일부 주택 매각도 포함됩니다.”라고 말했습니다. “심지어 일부 업체는 신규 주택을 건설하고 조지아주 주택 공급을 확대하여 주택 가격 부담 완화에 기여하고 있습니다. 모든 주택 공급업체는 끊임없이 변화하는 주택 시장에 대응하는 자신만의 전략을 가지고 있습니다.”라고 설명했다.
<유진 리 대표기자>
