[분석]메트로 애틀랜타 "주택 판매 둔화, 재고 급증한다"

이자율 하락, 주택 매물로 쏟아져

판매 주택 중간 가격 40만불대, 1년 전보다 2.5% 상승

조지아주 다중 매물 목록 서비스에 따르면 지난달 날씨가 추워지면서 애틀랜타 도시권의 주택 매매도 늘어났다고 9일 AJC가 보도했다.

조지아 MLS의 최고 마케팅 책임자인 존 라이언은 동시에 수요가 감소하는 상황(일반적으로 여름이 끝나면서 그렇게 됨)에서 매물로 나온 주택 공급이 급증하면서 시장이 다시 균형을 이루고 있다먄서 지난 9월에 약 4,300채의 주택이 매각되었다고 말했다.

판매 건수는 1년 전 같은 달보다 6% 감소했지만, 지난달 매물은 1년 전보다 55.8% 증가했다.

라이언은 “매도자 시장이 오랫동안 지속돼 왔다. 하지만 시장이 더 균형 잡힌 상태로 이동하고 있다는 징후가 보인다”고 분석했다. 매물 목록이 6개월 이상의 판매를 나타낼 때, 그것은 구매자와 판매자가 평균적으로 대략 동등한 협상력을 가지고 있다는 신호이고, 시장은 여전히 그에 훨씬 못 미치게 되는데, 현재 매물로 나와 있는 주택은 3.8개월의 판매를 나타내고 있다.

하지만 그 숫자는 예전보다 훨씬 더 많고, 6에 가까워질수록 구매자는 더 많은 협상 레버리지를 갖게 될 것으로 보인다. 지난 몇 년 동안 여러 지점에서 매물 수(재고)가 한 달 매출보다 낮아졌다.

이런 일이 일어나면 구매자들은 같은 집에 대해 서로 입찰 경쟁을 벌이게 되고 판매자는 종종 요구 가격보다 더 많은 돈을 받게 된다.

Regions Bank의 애틀랜타 소재 최고투자책임자인 앨런 맥나이트는 “조지아주의 주택 시장은 미국 내외에서 유입된 인구로 인해 활성화되었다”고 말했다. 그는 “이로 인해 주택 수요가 증가했다. 주택 가격은 전국 평균보다 더 높은 비율로 상승했다. 구매자라면 그다지 유익하지 않다.”고 말했다. 이를 반영한ㄷ스 증가 속도는 둔화되고 있다.

2021년과 2022년 동안 중간 매매 가격은 연간 두 자릿수 비율로 뛰었고, 20% 이상 증가했다. 하지만 연방준비제도는 인플레이션 억제 캠페인을 시작하여 기준 금리를 극적으로 인상했고, 이는 경제에 파장을 일으켜 모기지 금리를 훨씬 더 높였다.

연준은 돈 빌리는 비용을 훨씬 더 높여서 구매자의 구매력을 고갈시켰다.

이는 구매자의 열정을 식혔을 뿐만 아니라 다음 구매에서 낮은 주택담보대출 금리를 높은 금리로 바꾸고 싶어하지 않는 잠재적 판매자의 열정도 식혔다.

조지아 MLS 에 따르면, 지난달 애틀랜타 도시권에서 판매된 주택의 중간 매매 가격은 405,000달러로, 작년 대비 2.5% 상승했다.

하지만 이제 연준은 기준 금리를 낮추기 시작했고 주택담보대출도 하락하고 있다. 2023년 10월 평균 30년 고정 주택담보대출은 거의 8%였다. 이번 달 첫 주까지 평균은 6.12%로 떨어졌다. 이는 2차 시장에서 대출을 매수하는 Federal Home Loan Mortgage Corp. 에 따른 것 숫자이다.

이러한 추세는 일부 주택 소유자가 주택을 시장에 내놓는 데 도움이 되었다.

“금리가 하락하면서 매물을 내놓을 준비가 된 사람들이 늘고 있습니다.” Re/Max 의 어소시에이트이자 영업 담당자인 레너드 킹은 이처럼 주장하면서 “이제 그들은 그 집을 팔고 다른 집을 살 수 있다고 생각하고 있습니다.”라고 덧붙였다.

그는 시장에서 가장 많은 거래가 이루어진 곳은 35만 달러에서 50만 달러 사이의 주택이었다면서 “대부분은 처음 집을 사는 사람들”이라고 말했다.

메트로 애틀랜타 주택 시장, 9월 (애틀랜타를 중심으로 한 12개 카운티의 데이터)