시장가치 보다 부채 더 많아, 빌딩 공실율 전국 7위
부동산 투자 회사, 활발한 매입 추진 움직임
메트로 애틀랜타 사무용 건물 상당수가 건물가치보다 부채가 더 많은 것으로 파악됐다.
데이터 분석업체 트렙(Trepp)에 따르면 메트로 애틀랜타에서 사무용 건물을 담보로 하는 유동화 증권 부채의 23%가 최소 2차례 이상 연체 상태이며, 이는 전국 25대 도시 중 7번째로 높은 수치다.
그러나 애틀랜타 상업용 부동산 대출의 3분의 1을 차지하고 있는 상업용 부동산 선순위 담보대출 증권(CMBS)만을 분석할 경우에는 연체율이 27%로 높아져 2년 전보다 4배 이상 증가했다.
프렙은 이같이 대출금 연체가 계속 증가함에 따라 건물가치보다 대출금 잔액이 더 많은 언더워터(Under Water, 깡통 건물)로 전락하는 사무실 건물이 전체의 4분의 1에 달하고 있는 셈이라고 분석했다.
대출금 연체의 가장 큰 원인은 이미 알려졌듯이 팬데믹 이후의 기록적인 공실률로 봅혔다.
부동산 서비스 업체 CBRE에 따르면 지난해 12월 기준 메트로 애틀랜타 전체 사무용 건물 중 3분의 1이 비어 있거나 서브리스 형태로 운영 중이다.
이같은 리스 둔화와 연체율 급등에도 불구하고 애틀랜타에서는 건물이 압류로 이어지는 사례가 거의 없어 전국적이 사례와는 대조적인데, 부동산 서비스 업체 콜리어스 애틀랜타는 “대출기관 다수가 가치가 폭락한 건물을 떠안으면서까지 재무제표에 타격을 입히는 것을 꺼리기 때문”이라고 설명했다. 따라서 은행들은 부실 건물이 경매로 넘어가지 않도록 대출 만기 연장 등의 방법으로 일단 위기를 넘기고, 건물 재정상태가 나아지기를 기다리는 전략을 택한다고 한다.
이러한 불황은 다른 이들에게는 기회로 작용하기도 한다.
부동산 펀드나 대체금융기관 등 투자가들은 압류를 피하기 위해 시장에 나온 매물을 헐값에 매입하기 활발한 움직임을 보이고 있다. 트렙은 이 같은 현상을 “피 냄새를 맡으면 상어들이 몰려 오기 마련”이라고 표현했다.
<유진 리 대표기자>
