“해고가 늘어나거나 투자자들이 불안해지면 무역 전쟁의 영향이 더 커질 것”
“전반적으로 애틀랜타는 2019년 이후 가장 좋은 1분기 임대 활동을 기록”
해고가 증가하면 회복세 중 일부 사라질 수 있어
애틀랜타와 전국의 사무실 시장은 5년 전 COVID-19 팬데믹의 격변에서 천천히 회복되고 있지만, 불안정한 상황에 처해 있다.
하지만 부동산 중개인, 분석가, 그리고 기업 임대주들이 임대 활동이 회복되는 모습을 보기 시작하자마자, 빠르게 확산되고 있는 무역 전쟁이 시장을 다시 한번 뒤흔들 위기에 처했다. 관세가 경기 침체를 촉발하고, 해고를 늘리고, 건설 비용을 급증시킬 수 있다는 우려로 오피스 업계는 긴장감에 휩싸여 잠재적 파급 효과 에 대비하고 있다 .
업계 전문가들은 관세가 사무실 시장에 미칠 가시적인 영향을 아직 파악하기에는 너무 이르다고 말하는데, 소비 지출과 주가 등 다른 지표들이 이미 발표 되었기 때문이다. 하지만 세계 무역 교란으로 인한 전반적인 경제적 불확실성은 사무실 업계 전문가들을 불안하게 만들고 있다.
데이터 회사 트렙(Trepp) 의 최고제품책임자(CPO)인 로니 헨드리는 4월 30일 상업용 부동산에 대한 관세 영향 가능성을 주제로 한 웨비나에서 미국 오피스 시장에 대해 “드디어 긍정적인 모멘텀을 얻었습니다.”라고 말했다. “… 하지만 이 (무역 전쟁)이 장기화되고 경제 셧다운(봉쇄)에 돌입하여 해고가 시작된다면 오피스 시장의 실질적인 침체를 목격할 수 있습니다.”라고 덧붙였다.
부동산 서비스 회사 CBRE 에 따르면, 애틀랜타는 2020년 팬데믹 이후 사상 최고치의 사무실 공실률에 시달려 왔으며, 2024년 말에는 전체 사무실 면적의 약 33%가 미임대 또는 임대 가능 상태로 정점을 찍었다 . 이 수치는 1분기 동안 약 0.5% 감소했으며, 특히 임대 활동이 꾸준히 증가하고 사무실 복귀 의무화 정책이 강화됨에 따라 부동산 중개인들은 최악의 시기는 지났다고 낙관하고 있다.
애틀랜타 최대 기업 임대업체인 커즌 스 프로퍼티스(Cousins Properties)는 고급 오피스 공간 포트폴리오에 꾸준히 임차인 유치를 이어가고 있다. 3월 말 기준, 오피스 포트폴리오의 90%가 입주했으며, 이는 전년 동기 대비 약 2% 증가한 수치이다.
커즌스 CEO 콜린 코놀리는 지난주 투자자들에게 경제 전반에 균열이 생기더라도 사무실 부문에서는 수요를 계속 늘릴 만큼 충분한 추진력이 있다고 말했다.
그는 5월 2일 1분기 실적 발표에서 “많은 회사가 팬데믹 기간 동안 충분한 공간을 임대하지 못해 여전히 따라잡기 위해 노력하고 있으며, 이로 인해 사무실 복귀 추세가 강화되면서 억눌렸던 수요가 생겨났다.”고 말했다.
커즌스는 올해 첫 3개월 동안 53만 9천 평방피트(약 53만 9천 제곱피트) 규모의 임대 계약을 체결했는데, 여기에는 샌디스프링스 노스파크 타운센터에서 포장재 대기업 베리티브(Veritiv) 와 체결한 6만 8천 평방피트(약 6,800제곱피트) 규모의 계약 갱신도 포함된다. 전반적으로 애틀랜타는 2019년 이후 가장 좋은 1분기 임대 활동을 기록했다.
고급 사무실 공간(종종 A등급 또는 트로피 공간이라고 불림)은 업계에서 B등급이라고 부르는 덜 인기 있는 지역의 기존 건물보다 실적이 더 좋다. 애틀랜타를 비롯한 전국의 공실과 부실 사무실 부채는 대부분 B등급 건물에 집중되어 있는데, 이 건물들은 더 호화로운 경쟁사들의 임대료 회복을 보지 못했다.
트렙(Trepp)의 리서치 디렉터인 스티븐 부시봄(Stephen Buschbom)은 관세로 인한 경기 침체는 품질이 낮은 건물에서 가장 먼저 나타날 가능성이 높다고 말했다. 이는 투자 환경을 어렵게 만들며, 특히 팬데믹 이후 경제에서 자리를 잡기 위해 고군분투했던 많은 건물들의 가치가 급격히 하락했기 때문이다.
“우리 모두는 지금이 매수 기회인지, 아니면 계속 위험 회피적인 자세를 취해야 할지 고민하고 있습니다.” 부시봄은 경기 침체기에 얼마나 많은 투자자들이 기다리는지 언급하며 이렇게 말했다. “그리고 이 질문은 지금으로서는 정말 답할 수 없는 질문입니다.”
건설 산업은 관세로 인한 가격 상승에 크게 노출되어 있다 . 철강과 목재와 같은 필수 자재는 미국에서 흔히 수입되기 때문이다.
그리고 일부 관세가 얼마나 오랫동안 유효할지, 다른 관세가 어디에 적용될지는 아직 알 수 없다.
AP 통신에 따르면 , 도널드 트럼프 대통령은 목요일 영국 자동차, 철강, 알루미늄에 대한 관세를 인하하기로 합의했다. 그러나 트럼프 대통령이 영국 상품에 부과한 10%의 기본 관세는 유지될 예정이며, 다른 국가들과의 협상 결과가 어떻게 될지는 아직 불확실하다.
코놀리는 건설 비용 증가로 인해 신규 사무실 공간 건설 가능성이 더욱 낮아질 것이라고 말했다. 현재 원하지 않는 공간이 넘쳐나는 상황에서는 이미 가능성이 낮다 . 그는 신규 공급 감소로 인해 수요가 더욱 집중될 수 있다는 점이 긍정적일 수 있다고 말했는데, 특히, 선호도가 낮은 건물에서도 수요가 증가할 수 있다는 점이 매우 긍정적이다.
임대 활동에 대한 더 큰 위협은 급증하는 중국과의 무역 전쟁이 소비 지출을 억제하고 해고를 촉발할지 여부이다.
홈디포, 월마트, 타겟과 같은 기업들은 저렴한 상품으로 매장을 채우기 위해 수입품에 크게 의존하고 있다 . UPS와 같은 일부 기업들은 이미 해고를 발표했는데, 이는 트럼프 행정부가 비용 절감과 인력 감축을 추진하면서 전국적으로 연방 직원들을 해고한 조치의 여파를 더욱 가중시키고 있다.
부시봄은 사무실 시장이 여전히 취약한 입장에 있기 때문에 갑작스러운 변화로 인해 사무실 가치가 더욱 하락하고 시장 회복이 지연될 수 있다고 말했다. “노동 시장에 균열이 생기기 시작하면 사무실 가치 평가가 다시 하락할 가능성이 있습니다.”라면서 “결국 제가 정말 걱정하는 것은 해고가 증가하면 사무실 부문에서 목격했던 회복세 중 일부가 사라질 수 있다는 것입니다.”라고 지적했다.
<유진 리 대표기자>
