[기획] 집사려면.. 융자비용 오르고 먼저 지불해야

주택 구매 클로우징 비용이 오르고 선 지불해야 한다. 사진=애틀랜타 비지니스크로니클
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주택구입.. 융자 수수료 기본 $5000 선지불.. 주택 구매자 부담 가중

팬데믹으로 이자율 최저.재융자 활발 .. 융자 회사 휘청 금리 오르자 각 융자회사 특단 조치

융자전문인들 “지금 금리 올랐으나 언젠가는 또 내릴 것” ..

연준이 금리 인상 여파가 메트로 애틀랜타 지역 주택 시장에서도 나타나고 있다.

앤김 부동산 전문인은 “현재 미국 전역의 주택 시장은 이미  대공황 이후 최고 수준의 기록적인 가격 과 모기지 이자율에 직면해 있으며, 판세는 집을 팔려는 집주인들의 뜻에 따라 가격이 결정되고 있는 형국(셀러 마켓)”이라고 설명했다.

또 “대출을 신청하는 주택 구입자들은 주택 구매의 경쟁이 심해 수천 달러의 선불 수수료를 내야하는 형편”이라고 지적했다.

애틀랜타 비지니스 크로니클도 12일 “과거에는 이러한 수수료가 선택 사항이었지만 더 이상은 아니다”라고 보도했다.

이러한 높은 융자수수료에 대해 홈스타 파이낸셜 마리에타 사무소의 대출 담당자인 애나 베일리는 “지불할 수밖에 없다.”라고 말했다. 또 “클로우징 비용이 50% 증가하는 것도 보았다” 말해 주택 구입자들은 높은 주택 가격과 6%에 달하는 이자율에 융자비용마저 올라 부담이 가중 되고 있다.

16개월 전보다 거의 두 배나 높은 모기지 이자율과 결합된 선결제 수수료는 주택 구매자, 특히 기존 주택 자산이 테이블에 나타나지 않는 첫 번째 구매자에게는 엄청난 걸림돌이 되고 있다.

베일리는 “이같은 엄청난 부담이 자격을 갖춘 많은 구매자를 시장에서 몰아내고 있다”라고 지적했다. 그 결과 4월 마감 및 신규 모기지 신청 건수가 크게 감소 했다.

하지만 주택 구매자들이 울며 겨자먹기로 높은 융자 수수료를 선불로 지급하고 여전히 주택 구입을 희망하는 이유는 주택 융자의 이자율을 낮추기 위해서이다.

팬데믹 전 융자회사들은 수수료 없이 더 높은 비용을 받거나 더 높은 선불 비용 또는 더 높은 월별 지불액 등 다양한 상품을 제공해 왔다.  

또 대출이 종료될 때나 대출 기간 동안 모기지에서 수익을 내는 데 만족했다.

하지만 코로나 19 팬데믹으로 대출 시장도 영향을 받았다. 전례 없는 실업 위기를 대처하기 위헤 미국 연준은 금리를 낮췄다.

애틀랜타 연방 준비 은행(Federal Reserve Bank of Atlanta)에 따르면 메트로 애틀랜타의 30년 고정 금리 대출에 대한 평균 이자는 2021년 1월 기준 2.7%였다 .

최저 금리는 주택 대출을 재융자하려는 주택 소유자의 물결을 촉발했으며, 갑자기 대출 기간 동안 쌓이던 대출 기관의 이익이 모두 사라지고 말았다. 재융자된 대출의 이익 마진은 일반적으로 더 낮게됐고, 구매자가 재융자를 결정할 때 원래의 대출 기관으로 돌아갈 것이라는 보장도 없었다.

자동으로 이익 마진을 미리 구축하는 대출 기관은 신용 점수가 낮은 구매자부터 시작했다. 수수료는 또한 채무 불이행 위험을 완화하는 역할도 했다.

하지만 연준의 금리 인상으로 선불 수수료는 더 높은 크레딧 점수를 가진 구매자에게도 의무화되고 있다.

그 이유는 모기지 사업에 종사하는 사람들 사이에 널리 퍼져 있는 생각이 바로 금리가 몇 년 안에 다시 하락해 오늘날의 구매자들이 다시 한 번 재융자를 하게 될 것이라는 것이다.

융자담당자인 베일리는 “신용 점수가 660에서 740 사이인 구매자가 클로우징 비용으로 $5,000를 청구하는 것이 일반적”이라고 말했다. 

신용 보고 회사 Experian 은 이 범위의 대부분을 “좋음” 또는 “매우 좋음”으로 간주하고 있는데 신용 점수가 낮은 구매자에게는 더 많은 비용이 청구된다.

한편, 모기지 이자율은 훨씬 더 높고 상승하고 있다. 

융자를 담당하는 베일리도 “지난 몇 주 동안 응용 프로그램이 다시 증가하는 것을 보았고 앞으로도 계속될 것이고 더 높은 선결제 수수료가 더 높은 이자율보다 더 부담이 가기 때문에 이같은 비싼 선결제 수수료의 추세가 줄어들기를 희망한다”고 말했다.

앤 김 부동산 전문인은 “이제 주택을 소유하려면 높은 크레딧 점수는 물론이고 게다가 더많은 클로우징 비용이 필요하다”고 시장의 변이에 대해 설명했다.

<유진 리 대표기자>

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