2025년 대출 만기 부채 부채 2천조…대출자들 “차환에 어려움 겪어”
모건스탠리 분석…”평가 가치 40% 떨어질 가능성”
9일 블룸버그통신에 따르면 투자은행 모건스탠리는 2025년 말까지 만기가 도래하는 미국 상업용 부동산 부채가 1조5천억 달러(약 1천980조원)에 가깝다면서 대출자들이 차환에 어려움을 겪을 수 있다고 봤다.
또 2027년 만기인 상업용 부동산 대출이 5천500억 달러(약 726조원)로 정점을 찍는 등 향후 4년간 계속 증가세를 보이며 이른바 ‘부채 장벽’이 계속 높아지게 된다는 것이다.
게다가 모건스탠리도 상업용 부동산 경기 둔화 속에 사무실 및 소매상점 부동산의 평가 가치가 고점 대비 40% 정도 떨어지면서 채무 불이행(디폴트) 위험을 키울 수 있다고 경고했다.
최근 제임스 이건을 비롯한 모건스탠리 애널리스트들은 “(사무실건물·상가·창고 등 상업용 부동산 소유주들에게) 차환 위험이 가장 중요하다”고 평가했다.
SVB 파산에 따른 불안감으로 중소은행 및 지역은행들에서 예치금이 빠져나갔는데, 이들이 주로 상업용 부동산에 대출해온 만큼 향후 대출 여력이 제한될 수 있다는 지적이다.
한편, 차환을 어렵게하는 요소로 ‘에이전시 상업용 부동산저당증권'(CMBS)의 절반 이상을 은행들이 보유한 점이 부각됐다.
CMBS는 미국 정부의 후원하에 있는 연방저당권협회 등이 발행하고 부동산 대출에 의해 뒷받침하는 제도이다.
블룸버그에 따르면 기준금리 인상과 디폴트 우려 속에 정부 보증 없는 CMBS 판매는 올해 1분기에 이미 전년 동기 대비 80% 정도 줄어든 상태다.
다만 블룸버그는 2008년 금융위기 이후 부동산 대출 조건이 보수적으로 바뀐 만큼 평가 가치가 하락하더라도 일정 정도 완충 역할은 할 수 있을 것으로 봤다.
올해 만기가 도래하는 금액은 총 얼마나 될까?
월스트리트저널 (WSJ)은 데이터 제공업체 트렙을 인용해 올해 은행권에서 만기가 도래하는 상업용 부동산 담보대출은 2천700억 달러(약 356조원)에 이르고 이 중 대부분은 자산 규모 2천500억 달러(약 330조원) 미만 은행들의 것이라고 설명했다.
한편, 일각에서는 빌딩 채무불이행으로 많은 빌딩들이 시장에 나올 경우, 또다른 부동산 투자 붐이 일것으로 예상하고 있다. 하지만 이 경우에도 은행 대출은 어렵다는 전망이다.
전문가들은 이에대해 지난 2008년 금융위기때에도 현금 매입을 고집하는 은행권이 많았기 때문이라고 밝혔다.
<유진 리 대표기자>
